豊橋の税理士 提中（だいなか）です。
以前、個人事業の法人化よるデメリットとメリットについて記事にまとめました。
個人事業を法人化することによって生じるデメリット
個人事業を法人化することによって得られるメリット（その１）
個人事業を法人化することによって得られるメリット（その2）
個人事業という言葉から、事業所得者がその対象であるように連想されがちですが、
不動産賃貸業を営む方（不動産所得者）にとっても法人化は有効な選択肢となります。
不動産所得者は、生前は不動産から得る所得に対して所得税が課税され、
相続発生時は不動産に対して相続税が課されます。
それぞれの局面で二つの税金が課されることから、積極的に法人を活用すべきは不動産所得者かも
しれません。
不動産所得者が税負担を最適化するためには、不動産管理会社を設立することになり、
不動産管理会社には3つの形態が存在します。
本日はその3形態について解説します。
不動産管理会社の3つの形態の特徴、メリット、デメリット
①管理料徴収方式
特徴
個人所有の不動産は引き続き個人所有の状態で第三者に賃貸しつつ、
設立した不動産管理会社に不動産の管理のみを委託し、会社に管理料を支払う方式です。
設立した法人に支払う管理手数料は所得税の計算上、必要経費に算入されます。
一方、法人側では管理手数料は売上となり、法人税の課税がされます。
ふたを開けると、個人の所得を法人に付け替えているに過ぎないわけですが、所得税は所得に
比例して税率が増える一方、法人税は一定税率で固定されているため、所得税と法人税の税率差を
利用することで節税をできるというのがその仕組みとなります。
個人を不動産管理会社の代表取締役に就任させ役員報酬を支払えば、管理手数料と役員報酬とが相殺
され、法人の課税所得を減らすこともできるので更に効果が出ます。
メリット
・個人が不動産を第三者に直接貸し付けるため、法人側で空室リスクが生じない。
デメリット
・管理手数料として認められる額が大きくないので所得分散効果が薄い。
・資産管理会社において管理の実態がない場合や、実態があっても相場に比べて管理手数料が
高額である場合には必要経費として認められない可能性がある。（賃料の3~5％程度が安全圏）
・個人が認知症になると不動産事業の運営に支障が出る。
②転貸方式
特徴
設立した不動産管理会社が個人所有不動産を一括借り上げし、不動産管理会社がその不動産を第三者
に賃貸する方式です。（サブリース方式）
一括借上システム | 経営サポート | 賃貸住宅経営（アパート・マンション経営） | 積水ハウス
メリット
・資産管理会社が一括借り上げし、その後第三者に転貸しているため、個人に相続が発生した場合、
相続人と法人の間での賃貸借契約の変更手続きのみで完結できる。
（第三者と個別に契約変更する手間を省略できる）
・資産管理会社が不動産の貸主となるため、個人が認知症になっても、不動産事業を継続できる。
デメリット
・空室が増えると、一括借上のための賃料の方が転貸賃料よりも高くなり、個人の所得が増えてしまう結果となる。
③不動産所有方式
特徴
不動産管理会社に個人所有の不動産を譲渡し、譲渡後は法人が第三者に賃貸する方式となります。
譲渡後の賃料収入は100%不動産管理会社に帰属することとなるため、高額な賃料をこれまで得ていた
場合には、所得税率よりも法人税率が低くなり有利となります。
法人で得た賃料は自分や家族に給与として支払いができますので所得の分散効果が3つの中では最も
大きい方式となります。
メリット
・賃貸料はすべて法人に帰属するようになるため所得分散効果が大きい。
・個人に相続が発生しても賃貸借契約の変更が不要。
・資産管理会社が不動産の所有者となるため、個人が認知症になっても、不動産事業を継続できる。
・法人として不動産管理や転貸を行っているわけではないため適正管理料や管理実態を巡る税務上の争いが生じない
・法人で得た賃料を相続人に給与として支払うことで将来相続が発生した際の相続税納税資金の準備
ができる。
デメリット
・譲渡時に譲渡所得税、消費税、流通税等が生じることがある。
・法人で買い取る場合には、多額の資金が必要となる。
どの形態を選択するかの私見
私自身が不動産オーナーであった場合にどの形態を選択するかについて私見を述べたいと思います。
管理料徴収方式が一番手軽に始められる
管理料徴収方式は不動産の法人移管が不要であるため比較的手軽に始められます。
転貸方式も移管は不要ですが、不動産の貸主が法人に切り替わるため第三者との契約書の変更が
必要になる点で管理料徴収方式よりやや煩雑になります。
そのため、私であればまずは管理料徴収方式を採用して目先の節税を狙います。
管理料の設定料金については難しいところがありますが、安全を見て4%程度とし、
法人が行う管理業務内容をしっかりと定めて確実に法人に実行させることを守ります。
さらに管理会社の代表取締役に就任し、管理料とほぼ同額の役員報酬を自分に支払い、法人で利益が
出ないように手を打ちます。
管理料徴収方式を採用しつつ、不動産所有方式に切り替える不動産を検討
管理料徴収方式のみでは所得分散効果は限られますので、すべての物件に管理料徴収方式を適用しつつ、所有方式に切り替えるべき物件について検討します。
耐用年数が相当期間経過し、減価償却の発生がないながらも、安定して賃料を稼いでいる物件が
法人移管に最適な物件と言われているためその観点で移管する物件を検討します。
